STJ determinará quem deve arcar com dívidas condominiais no caso de venda do imóvel - alienante ou adquirente
Andressa Bittencourt (andressabitten@opovo.com.br)
O ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ), Luis Felipe Salomão, submeteu à Segunda Seção da corte o Recurso Especial que discute quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade. O julgamento deve dar ênfase aos casos que envolvam promessa de compra e venda de imóvel não levada a registro.
O caso em questão aconteceu no Rio Grande do Sul e se trata de uma disputa em que o comprador do imóvel alega não ter responsabilidade sobre as dívidas condominiais anteriores à aquisição.
O Código Civil determina que o adquirente do imóvel responde pelos débitos do alienante, mesmo que as dívidas condominiais tenham sido contraídas antes da compra. No entanto, para que esse preceito tenha validade, é necessário que o imóvel passe para o nome do comprador, o que deve ser feito em cartório. É aí que está o conflito.
De acordo com André Luiz Junqueira, advogado e autor do livro “Condomínios: Direitos & Deveres”, a prática de comprar imóveis e não registrar a transação em cartório é bastante comum e, mesmo com a clara determinação do Código, os tribunais não possuem entendimento uniforme sobre a responsabilidade pelo pagamento do condomínio.
“Alguns julgadores entendem que o devedor é o proprietário que consta no registro imobiliário e outros sustentam que, independentemente do que consta no registro, o devedor é aquele que está na posse no imóvel“, explica.
O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-CE), Rodrigo Costa, defende que o contrato feito “particularmente” entre o proprietário da unidade e o adquirente, sem que se dê publicidade, não tem valor, isto é, a responsabilidade sobre dívidas condominiais permanece sobre quem consta como titular do imóvel.
O advogado Roberto Pereira Nunes, por outro lado, destaca que o comprador de má-fé pode se beneficiar dessa situação. Uma vez que é dever dele registrar a promessa de compra e venda, caso não o faça, acaba “se eximindo” de arcar com ônus posteriores.
Para Junqueira, o julgamento do STJ terá grande impacto. Ele argumenta que, caso o comprador que não consta no Cartório de Registro Imobiliário seja considerado como proprietário – e, portanto, devedor do condomínio –, o registro passa a não ter nenhuma utilidade, tendo em vista que a posse é que determinaria quem é “condômino”.
Julgamentos suspensos
Pelo alcance que a decisão pode ter, todos os julgamentos de recursos que tratam da mesma questão ficam temporariamente suspensos no STJ, nos Tribunais de Justiça e nos Tribunais Regionais Federais. Após a definição da corte superior, não serão admitidos para julgamento recursos que sustentem tese contrária.
A próxima reunião da Segunda Seção do STJ deve acontecer na quarta-feira, 22. O julgamento será uma das pautas de discussão, mas não necessariamente será concluído ainda nesse dia.
DÍVIDAS
Adquirente do imóvel deve ter cuidados para não ser cobrado
O advogado André Luiz Junqueira explica que, em regra, o dever de contribuir com as despesas do condomínio é do proprietário, ou seja, da pessoa cuja escritura de aquisição da propriedade esteja registrada em Cartório.
Entretanto, diante do entendimento não unânime dos tribunais, o adquirente de boa-fé deve se precaver e adotar algumas medidas para que não seja cobrado indevidamente.
“Ele deve exigir a declaração de quitação de débitos condominiais emitido pelo próprio condomínio (pelo síndico ou pela administradora) e, obviamente, também não deve comprar imóvel de pessoa cujo nome não esteja do Registro Imobiliário”, alerta André.
O comprador também pode se certificar que aquele imóvel possui pendências, consultando a matrícula no Cartório de Registros de Imóveis, como destaca Roberto Pereira Nunes.
”Contrato de gaveta”O advogado Rodrigo Costa ressalta que, no caso da venda de unidade de imóvel feita particularmente entre alienante e adquirente, a construtora também deve ter ciência do acordo para dar anuência, a fim de que o “contrato de gaveta” tenha validade.
Dicionário
Recurso Repetitivo - Representa um grupo de recursos que possuem teses idênticas, ou seja, têm fundamento na mesma questão de direito. É também chamado de “recurso representativo de controvérsia”. Quando o STJ determina que fará uma apreciação em repetitivo, todos os demais recursos “idênticos” têm seus julgamentos temporariamente suspensos. Após o pronunciamento definitivo do Tribunal sobre a matéria, os recursos suspensos serão julgados conforme o entendimento do STJ, não sendo mais admitida a interposição de Recursos Especiais que sustentem tese contrária.
Contrato de gaveta - Contrato não oficial, que somente tem existência perante as partes, comprador e vendedor. É um contrato de elevado risco que esconde uma situação irregular perante a lei. De “gaveta” é porque ele fica oculto, sem ninguém saber, diferentemente do contrato registrado, que é público e acessível a todos.
O que diz a lei
Código Civil
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Links: http://www.opovo.com.br/app/opovo/leisetributos/2014/10/17/noticiasjornalleisetributos,3332758/stj-decidira-quem-responde-pelas-dividas-de-condominio.shtml
http://www.opovo.com.br/app/opovo/leisetributos/2014/10/17/noticiasjornalleisetributos,3332760/adquirente-do-imovel-deve-ter-cuidados-para-nao-ser-cobrado.shtml
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